今年是深圳特区40周年，也是深圳建设“先行示范区”1周年，对于深圳楼市来讲，购房者最大的机遇会在哪里？买房怎么选？

11月1日下午，深圳举办了一场重要论坛，深圳市经济学会副会长/深职院房地产研究所所长邓志旺以及深圳壹地产&湾区壹地产总编辑陶文杰就这个话题发表了精彩观点。

现场干货很多，譬如，邓志旺表示：深圳下一个四十年重中之重是大力推动科技创新进入更高水平，而因为科创的核心引擎作用，坪山在深圳版图中的重要性大大提升，这将催生一个新版的“南山华侨城”。

陶文杰则和大家分享买房选筹的8大逻辑，并以现场的玺悦台为例详细进行了解析。他表示：深圳715新政后，买房规则变了，许多人失去了手中的购房名额，房票更珍贵。因而，如今在深圳买房要慎重，把房票用在刀刃上，一步到位，实现房票价值的更大化。

值得注意的是：这次活动还公布了获得双区之下·美好人居——暨深广电大湾区第八届最美人居·深圳年度区域标杆人居示范楼盘奖的项目——玺悦台。

“最美人居”品牌系列活动自2012年以来，已成功举办7届，是深圳广播电影电视集团地产行业唯一的年度地产颁奖盛典活动，也是深圳地产界最权威、最具关注度、最具人气的房地产行业盛事，被业内公认为地产界的“奥斯卡”，今年是第八届。

活动旨在为大家寻找健康人居楼盘，提供更好的置业参考！希望通过我们的努力，向深圳乃至大湾区居民传递美好人居的理念，发现更多大湾区美好生活的贡献者，为提升大湾区的人居环境贡献一份力量。

邓志旺：发现坪山龙田

深圳最大国家高新区的后花园

或成下一个“南山华侨城”，不要错过

深圳科创的核心引擎，坪山地位将大大提升

10月14日，深圳40周年庆上领导人最重要的就是这句话：要坚定不移地实施创新驱动战略，培养新动能，提升新势能，建设具有全球影响力的科技和产业创新高地。

这是深圳的历史使命，而国家给大湾区的定位就是国际科技创新中心。因此，从未来的发展来看，下一个40年深圳工作的重中之重就是要发展科技创新。

我认为坪山在深圳版图里的地位将大大的提升，而且将在深圳、在大湾区的科创里承担非常重要的角色，核心理由：独拥全市最大的国家高新区--坪山高新区。

万亿科创产值，坪山高新区有机会超越南山科技园

坪山高新区有几个特点：

1.面积最大。51.6平方公里的坪山高新区体量是南山科技园的6倍。在深圳，有土地就是老大。福田、南山、前海之所以会发展起来就是因为有足够的土地，坪山高新区给深圳未来提供了想象空间。

2.定位最高。毫不忌讳讲，坪山科创定位是最高的。为什么这么讲呢？深圳国家高新区的空间规划是“一区两核多园”，一区，就是高新区；两核，一个就是大家熟知的南山科技园，上市企业160多家；另一个是坪山高新园，这里刚刚起步，将来我估计也会有上百家的上市企业分布在这里。

3.基础很好。南山科技园是在一片荒地上建起来的，但坪山高新园已经有很好的产业基础了，全球500强11家企业落户，三个国家级产业基地：新能源、生物医药、新一代信息技术产业。深圳国家级产业基地不多，坪山这里就有3个，所以基础是很好的。

4.目标远大。到2030年要打造新能源、生物医药和新一代信息技术，这3个千亿级的产业，还有别的产业，加起来共四、五千亿的产业，高科技总产值预计要达到8000-10000亿。现在坪山才1000亿不到，所以还有很大的发展空间，可以想象一下未来的坪山会是什么样的。

坪山有足够的空间、有最好的政策配套，有非常好的产业基础，政府的资源都往这边倾斜。我们大胆一点想象，再过十年、十五年，这里会不会成为超越南山科技园的存在？以前讲的“西有南山，东有坪山”，我相信一定会变成现实。

龙田，坪山高新区的后花园，新版“南山华侨城”

坪山要发展国家高新区，把它打造成与南山高新区媲美甚至超越它的高新技术产业集聚地，那必须要解决居住的问题。只要有产业，就会带来大量的人才，这些人才一落户，他们的第一需求就是居住，这是最严峻的一个问题。

而高新区是以产业为主的，能够提供居住的空间非常少。寄希望于51平方公里的空间里去提供住宅是基本不现实的，它只能提供很少的一部分，最多是提供公寓等类型的短期居住产品，这一点就跟南山科技园非常相似。

南山科技园积累了几十万的高收入人群，住房需求很大，购买能力很强。但南山科技园本身没有住宅配套，现在都很少，仅有几个小区。因此周边的几个区域发展就非常好了，享受到了科技园人才住房需求的溢出效应。

比如华侨城就成为了南山科技园的后花园，把这些居住需求都吸纳过来，区域的房价表现十分亮眼。深圳房价现在最高的地方不是福田，是南山，主要的原因就是因为科技园带来的购买力。

上图归纳了一下从2008年-2019年11年时间里深圳各区域房价上涨的情况，这个数据不一定完全准确，但可以作为参考。所有的区域里，南山区上涨幅度最大。通过这个历史数据的回顾，就是想告诉大家科技园带来的购买力、带来的物业价值上涨绝不能低估。

南山科技园已经是历史了，现在价格太高。我们现在要考虑的是下一个“南山华侨城”会在哪里。这个问题转化一下就是最有潜力的坪山高新区会带动哪个区域的发展？我们发现龙田就是这个地方。我相信再过五年、十年，“龙田”这个名字一定不陌生，就像我们说“粤海街道办”一样。

龙田这个区域有个特点，它跟坪山高新区是紧密相依的。由此处看，龙田很像南山的华侨城。而且龙田左边还是中心区，龙田正好处在两个区域的正中间位置，可以吸纳到双区的发展红利，可以说左右逢源。

这种情况下，对龙田的未来可以畅想一下：

第一，坪山高新区的后花园，这个定位是非常准的，也非常契合坪山的发展。第二，深圳东部的中央生活区，现在东部还没有好的生活区出现，这个区域又是中心区、高新区，它完全有实力做成中央生活区，满足大家的高品质居住需求。第三，最宜居的人居高地，将来很多高新技术人才一定会聚集在这里，因为这里的环境好。

我觉得华侨城的故事完全有可能在龙田再次上演。大家错过南山，不要再错过坪山，龙田又给了大家一个全新的机会。今天我们就要一起来发现龙田，以后我们持续地关注龙田，当然最希望大家投资龙田、收获满满。

陶文杰：深圳房票珍贵

玺悦台符合一步到位的八大逻辑

深圳年度区域标杆人居示范楼盘实至名归

逻辑1：跟着庆祝大会指挥棒走，东进是重中之重

不久前的深圳特区40周年庆上，最高领导人出席并做重要讲话，深圳综改方案也出来了，给了深圳一个“大礼包”。那么，我们接下来买房该怎么买呢？答案就是要跟着指挥棒来走，而东进是重中之重。

《先行示范区综合改革试点实施方案（2010-2025年）》也能找到深圳向东的逻辑，这个方案最重要的一点是深圳扩权了，增加了很多省级社会经济文化的管理权，这是原文上写了的，明确要求给深圳更多省级管理权。

而且，领导人讲话中明确提出来要加强大湾区建设，加强深圳与大湾区其它城市的协调合作。“协调合作”是重点，也就是说，未来深圳与周边城市对接非常重要。领导人还多次提到深圳面临空间约束、土地制约。虽然这次没有让扩容来解决这个问题，但是未来还是可能扩容的。

逻辑2：龙岗-坪山，未来深圳都市圈的东部中心

10月10日，市委六届十五次全会上就透露了大都市圈建设的方向。其中就提到了最主要的一条：“东进、西协、南联、北拓、中优”，这个就是接下来深圳城市发展的规划，“东进”是放在最前面的，排名第一，重中之重。

如果从大视野来看我们就明白为什么要把“东进”放在第一，西边已经到广州都市圈的范围，东边有东莞、惠州、河源、汕尾这些地方。在东进大背景下，龙岗和坪山就会成为深圳都市圈的东部中心，这是一个定位。

而目前坪山是深圳各个中心区里面房价最低、可建设用地最多、想象空间最大，也是潜力最大的中心区。对比一下，西部中心沙井现在二手房7-8.5万左右；光明凤凰城旁的二手房也是7-8万；东部大运也是6-8万。一对比就会发现坪山是各个城市中心区中目前性价比最高的。

▲项目区域示意图

玺悦台就位于坪山龙田的核心区，关于区域前景，前面邓志旺老师已经详细分享了，这里就不再赘述。值得注意的是：玺悦台将很好的承接区域高端人才的居住需求，一方面，项目的南侧建设有一个人才房小区，另一方面，项目也自带两栋人才房。

这意味着，未来玺悦台的房子无论是出租还是出售都十分方便。而且，这些精英的汇聚也将为区域产业的升级提供有力的支撑，催生新兴的商圈，全面提升区域价值，形成良性循环。

最重要的是，作为新版“南山华侨城”的龙田目前只有玺悦台一个项目。显而易见，玺悦台最先受益，前景广阔，未来可期。

逻辑3：交通，尤其是轨道

当看好一个区域发展的时候，有个重要的因素要重视，那就是交通。我看好坪山很重要的一个原因就是交通，有地铁14号线、16号线、19号线（规划中）。而最值得注意的是14号线，这是一条快线，类似目前的地铁11号线，深圳东部缺的就是像11号线这样的快线。

除了地铁之外，坪山更重要的是有一个坪山高铁站，这是深圳一个非常重要的枢纽站。前不久发了“交通强国”的方案，其中近两年要启动深大城际、深惠城际等城际铁路建设。仔细看这些线路就会发现大部分城轨、高铁都会经过坪山。

未来，坪山高铁站会成为整个深圳，乃至粤港澳大湾区东西交通的枢纽，届时，坪山到龙岗、大运、平湖、罗湖、坂田、西丽、机场、前海都很方便，大部分在30分钟内就可以到，到北站可能只需要18分钟。

▲项目区位示意图

而玺悦台就能十分方便地享受到这些。目前，项目周边已逐渐形成“一高铁三地铁四快速”的多维立体交通体系，还规划有云轨，出行十分便利。

一高铁：坪山高铁站。三地铁：在建的地铁14号线、16号线以及规划中的地铁19号线。
四快速：南坪快速三期、拓宽中的坪山大道、在建中的坪盐通道及东部过境高速。云轨：在建的坪山云巴1号线。

逻辑4：产业、西有南山、东有坪山

产业关键就是这八个字“西有南山、东有坪山”，前几年提这句话的时候大家以为是坪山在吹牛，现在来看真的不是吹牛，真的是很有可能实现的。

51.6平方公里的坪山高新区现在有很多炙手可热的产业。例如：新能源汽车的比亚迪，你如果对资本市场比较了解的话，比亚迪今年的股票涨了4倍，去年底只有40元，现在150元，市值已经接近5000亿了，新能源汽车炙手可热。

所以“西有南山、东有坪山”真的不是一句空话，这些最有前景的产业：新能源、新一代信息技术、生物医药都在深圳坪山有布局，未来要达到上万亿的产值。

逻辑5：配套、坪山中心区六馆一城，第二个市民中心以及燕子湖城市会客厅

居住就需要配套，坪山有些什么样的市政配套呢？有六馆一城、燕子湖城市会客厅、龙田文旅小镇等。其中，六馆一城被称为第二个市民中心，由招商代建，华润运营。龙田文旅小镇由华侨城开发运营，是2018年广深科技走廊的重点项目。

所以这个区域是很有意思的，招商、华润、华侨城在这聚首。这三大龙头央企都是区域运营商，不是只做一个项目的企业。招商蛇口深耕蛇口区域近40年，华侨城运营了整个华侨城，华润把深圳湾运营成深圳最火的网红区域。三大央企在这里聚首，所以这里未来的城市价值大家不用担心，一定是非常高的。

逻辑6：学校非常重要

学校非常重要，深圳教育资源紧张，所以我们对深圳接下来的每一所新学校都很期待。综改方案，包括最高领导人的讲话中都明确提到了，对民生教育这块是有很高要求的。深圳接下来几年要投几千亿资金建很多的学校，会把优质教育资源往各个区域均衡，所以学校是非常重要的。

而项目所在区域的教育资源则十分充足。项目配建有一所12班幼儿园，而且周边有多所公立学校环绕，从幼儿园到高中一应俱全，质量有保障。

据不完全统计，项目周边3公里范围有近10所学校，包括：老坑学校（在建）、坪山精致实验学校、坑梓中心小学、深圳市坪山实验学校、光祖中学、坪山区同心外国语学校等等。如此密集的教育资源覆盖，在整个深圳都是不多见的。

▲老坑学校效果图

其中，在建的老坑学校规划为45班九年一贯制公立学校，可以提供2100个学位，预计明年9月投入使用。校园建设有田径场、漫步道、庭院花园等，课余文化生活设施一应俱全，充分丰富了学生的课余文化生活。

而根据日前坪山区公示的2021年部分公办学校招生范围显示，项目就位于老坑学校的招生范围内。（具体学区届时以教育局公布为准）

逻辑7：自然环境、一水三山七公园

对于居民来讲，周边生态环境越好，居住舒适度自然越高。但在深圳，尤其是核心城区，生态资源恰恰是最为稀缺的。因而，坐拥这些稀缺资源的区域价值也就更高，例如：香蜜湖，深圳湾，蛇口，尖岗山等等。

▲马峦山郊野公园实景图

坪山这里有“一水三山七公园”，这个是很独特的，大片的森林公园、大片的水库，有山有水，这是城市的“绿肺”，居住在这里，安静、空气质量好。

一水：坪山河。三山：马峦山（拥有深圳最大瀑布群、广东省最大梅园景观“千亩梅林”等绝美景观）、燕子岭、聚龙山。七公园：马峦山郊野公园、松子坑森林公园、燕子岭公园、坪山中心公园、聚龙山生态公园（全国最大湿地公园）、坪山湿地公园、坑梓公园。

逻辑8：品牌是产品保障，招商+华润，蛇口+深圳湾——坪山

对于很多购房者来说，开发商品牌实力往往是一个很容易被忽视的因素，但它所带来的资产保值能力却十分关键。

而且，品牌房企的地产开发经验丰富，施工管理体系完善，无论是小区品质还是后续规划配套的兑现往往都更有保障，物业服务会更好，住得更安心。

在深圳，招商和华润就是你买房的保障。因为他们都是区域运营商，不是简单的开发商。一个运营深圳湾，一个运营蛇口。而且两个品牌主张有些相似，招商蛇口是“美好生活的承载者”，华润置地是“美好生活家”，都是“美好生活”。

其中，招商蛇口作为中国最早涉足房地产开发领域的企业之一，是“世界500强”企业招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，孵化并培育了以招商银行、平安保险、中集集团、招商港口等为代表的一批知名企业。

从海上世界·双玺到太子湾·湾玺，招商蛇口逐步形成六代豪宅谱系，更是在今年，荣获中国房地产百强企业综合实力第11名。截至2020年06月底，招商蛇口业务覆盖全球110个城市和地区，开发精品项目超500个，服务千万客户。

华润置地有限公司（公司简称：华润置地，股票代码HK1109）作为“世界500强”企业华润集团旗下负责城市建设与运营的战略业务单元，是内地领先的城市综合投资开发运营商。

其进入地产行业40年，有20余载城市运营经验，业务包括住宅开发、商业地产、城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业地产、文化体育与教育地产、影院、建筑、机电、装饰、家俱等。

多年来，华润置地坚持“品质给城市更多改变”的品牌理念，打造了深圳幸福里、深圳湾悦府、华润城润府等一系列品质住宅产品，以及万象城、万象天地等高端购物中心和华润深圳湾、华润中心等高端城市综合体作品。

截至2019年底，华润置地已进入全球80个城市，发展项目超过300个，综合营业额1477.4亿元人民币，并稳居《中国商业百强企业榜单》第一名。

▲玺悦台项目效果图图

综上所述，作为目前这个新版“南山华侨城”片区内唯一在售住宅项目，玺悦台无论是区域前景、教育等生活配套，还是生态环境、品牌实力和服务都是坪山的标杆，获得“深圳年度区域标杆人居示范楼盘奖”可谓实至名归！

据悉，玺悦台建面约85㎡的三房新品即将面市，实用率高达80%，独特设计多功能房，首付仅需89万起，有兴趣的朋友一定要到现场亲身感受一番。